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可行性分析决定游乐园成败!

发布日期:2019-08-06 作者:迪派游乐 点击:

可行性分析决定游乐园成败!



为什么要做可行性分析?

因为,一个乐园的建成,从概念定位到可行性分析及策划、从创意设计到产品定位,从深化设计到施工,都是一个个完全不同的阶段。


而作为前端的可行性分析,其深刻地影响到后期的创意设计、产品定位、开业后的运营乃至于项目后期的盈利与否,从某种程度上来说,可行性分析从一开始就决定了乐园成败!



中国的大部分乐园由于各种各样的原因,形成了上马快,开发周期短的情况。

在这种紧凑的进程中,就需要一个有着充分经验的产品设计方,一套完备的准备工作,而可行性分析就是其中一项重要的前置工作。

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好的开头是成功的一半


问:什么时候开始这项工作?

答:可行性研究一般在概念规划之后进行,也就是有了具体的地块、大致的建设目标、基本的业态概念。在这些前提基础上对市场进一步分析调查,以引导项目向更合理的方向深化。

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我们将从可行性分析报告的七大的主要内容来解析这项工作的主要任务,以及它的关键性作用。


01

了解项目自身的条件

这一篇章,需要勾勒出项目的微观环境,对自身的优劣势有一个系统的认知。

包含地块自身的条件(面积大小、形状、地块内的)地理位置、周边是否有重要的自然资源、所在片区的人口密度,周边的交通情况,以及未来的规划等等。


举几个例子:

地块是否存在明显的高差,如若填平的土方量太大,要如何化解高差的弊端?

地块附近如有山体、湖泊等自然风景,是否可以做一个呼应,又是否有环保要求。

周边道路现状如何,是市郊断头路还是四通八达,未来的主要通行干道是哪一条?这些影响着乐园主入口的设置,停车场的位置,以及相应的配套设施。

公共交通是否发达,是否有    地铁、公交车站,如果都没有,那么就需要考虑增设接驳车,停车位等等。而同时,交通不不便利也意味着这将是一个低频次的消费场所,从而应该增设更加有吸引力的项目来引流。


对周边环境的评估,极大的影响到项目合理的投资规模,以及目标定位。

(下图仅作示意)

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02

了解项目所在地的情况

寻找可以利用的社会环境资源、并规避掉一些弱点。


要点包含:所在城市的经济发展情况相关政策、历史文化,居民的生活水平消费习惯,乃至于气候条件。通过更全面的了解项目所在的城市,得出适配的产品。


例如:

①:历史文化。文化是一个城市的精神所在,说到火锅会想到重庆,说到熊猫会想到成都,这就是文化的关联性。对一个城市的文化进行深度挖掘,我们就可以得到一些可以利用的信息,在后期的设计中融入项目中,就可以创造出更独特又具备地方特质的产品。


②:气候。中国地域辽阔、地形复杂,因此也具有多样的气候类型,地区差别明显。

比如,有些南方城市的气候夏季炎热多雨,一些北方城市有雾霾、风沙等恶劣天气。这些城市可以优先考虑室内项目,室外的项目要增设遮阳和避雨的设施。


③:生活水平。当地的居民平均收入是多少,在什么价位段的娱乐项目是可以接受的,大家更喜欢吃还是玩?


以上重点信息都将影响到后期设计中要用到的元素、园区建筑形态、以及未来的运营定价。

(下图仅作示意)

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03

市场趋势和竞品分析

知己知彼,百战不殆。


这个章节主要探讨旅游大环境和细分市场的发展现状及前景,以及区域市场内的竞品分析。


重点:

①:旅游大环境,一是在旅游发展政策指导上,有没有鼓励发展的业态。二是在全民旅游向全民度假升级的趋势下,各个城市又呈现出了一定的差异性,有些地区景点分散,行车不便,那么团客比例就会较高,这一点就影响到是否需要加强与旅行社的合作,以及针对团客有意识的增加一些配套设施。


②:竞品分析,了解区域市场竞品分布,业态类型,各自的特色特点,区域市场淘汰和即将新建的是哪些类型。通过此类分析,了解对手有多少实力,本项目是做业内精品还是另辟蹊径,最后给予建议。

(下图仅作示意)


04

可参考案例分析

好的导师,引向成功之路。


任何投资都有一定的风险,而一个优秀的参考案例能给大家带来信心,也能带来更多的先导性参考。


参考案例的选择涉及几个维度:所在的市等级、项目规模、业态类型、甚至建筑形态,但首先是经营状况良好


从优秀的案例中汲取经验,运营模式、投资重点又或者是设计的亮点元素等进行汇总。有一些是别出心裁的创意成为了卖点,有一些则是利用了地理环境和市场运作。这些都是我们可以学习的地方。


一个项目的成功既有偶得性,也有它的必然性。领悟其必然性,成功路上便前进了一半。


(下图仅作示意)

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05

目标市场客群分析

瞄准目标,箭无虚发。


确定项目可辐射吸引的人群。

1)分级圈层:核心圈层、次圈层和外层游客构成,本地外地游客比例,历史数据参照;

2)行为习惯:出行方式、随行人员、停留天数、人均花费、

3)规模预估:目标客群基数、项目渗透率、预计的接待人数以及年度变化。


以上分析目的:团体和散客的比例决定车位配比设计;票价设计及其它二消产品设计;投资额调整,以及预期回报。


(下图仅作示意)

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06

项目定位及业态建议

设立目标,铺就罗马道


1)主题定位:结合项目的目标市场,发展目标,提出合理的主题定位。目标为区域市场或是全国市场,综合型旅游目的地还是精品独立业态等等。


2)业态建议:例如食住购娱的比例,主题分区、核心设备设施、重要娱乐产品等等。可深化至在主题中加入什么样的文化内涵,以什么样的形态展示出来等等。


该项内容结合方案策划将更加完善。


(下图仅作示意)

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07

经济效益分析

投资回报估算


1)客流数:经过前期的分析,我们将给出客流的预测数据,通过不同的测算方法得出合理的接待人次区间。

2)人均消费:根据业态的设定,设定初始客单价,包含一二次消费,和衍生消费。

3)成本:结合业内的相关成本经验值,来得到本项目的各分项的运营成本、以及园区的人工成本、设备维护费、设备更换费。

4)营收:各分项运营收入、扣除成本的净收入、扣除税费的税后收入。

5)财校表现:投资回报率、投资回收期。


通过数字测算让大家有一个充分的认知,以及对未来项目的投资回报预期。


(下图仅作示意)

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在经过这一系列的分析后,项目的建设背景有了一个清晰的认知,也理清了立项的基础和未来的方向目标。


更重要的是,概念规划中的概念能否实现,以什么条件去支撑它的实现,回答出以上问题了就是本次可行性分析的完成。


有理有据,有明确的目标和努力的方向,为项目的成功奠定殷实基础!


本文网址:http://www.dipaiyl.com/news/647.html

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